[일문일답] 임대차법 31일 시행…'5% 룰' 어떻게 적용되나

강혜영 / 기사승인 : 2020-07-30 17:50:30
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주택임대차보호법 개정안 31일 임시국무회의 의결 후 즉시 시행
계약갱신청구 행사, 계약만료 1개월전…12월10일 이후 2개월전
임대차 3법을 도입하는 주택임대차보호법 개정안이 30일 국회 본회의를 통과했다. 개정안은 오는 31일 국무회의 의결을 거쳐 바로 시행될 예정이다.

이번 개정안으로 계약갱신청구권이 신설되면서 세입자는 기존 2년 계약이 만료되면 추가로 2년 계약을 연장할 수 있도록 '2+2년'을 보장받게 된다. 계약 연장 시 임대료 상승 폭은 직전 계약 임대료의 5% 이내로 강제된다.

관련 궁금증을 문답으로 정리했다.

▲ 서울 은평구 아파트의 모습 [정병혁 기자]

—계약 만료 두 달 앞두고 집주인이 계약 연장 시 임대료 15% 인상을 요구해 동의했다. 인상 폭을 낮출 수 있나

"개정안 시행 후 가능하다. 계약갱신청구권을 행사하면서 임대료 상승 폭을 기존의 5% 이하로 조정해달라고 요구할 수 있다."

—주택임대차보호법 개정안은 언제부터 시행되나

"오는 31일부터 시행될 예정이다. 정세균 국무총리는 31일 주택임대차보호법 개정안을 처리하기 위해 임시 국무회의를 열 예정이다. 개정안이 국무회의를 통과하면 법제처가 행정안전부에 관보 게재를 의뢰하게 된다. 31일 국무회의에서 의결되고 나서 그날 바로 관보에 실려 시행될 가능성이 매우 높게 점쳐진다."

—계약갱신청구권은 언제 행사할 수 있나

"계약 만료 6개월~1개월 전에만 하면 된다. 하지만 오는 12월 10일부터는 계약만료 1달이 아니라 2달 전에 계약갱신청구권을 행사해야 한다.

계약갱신청구권의 행사 기간은 묵시적 계약 연장을 거부할 수 있는 내용을 담은 제6조1항을 준용하게 돼 있다. 이 조항에서 임대인이 계약 만료를 통보할 수 있는 기간은 6개월~1개월로 돼 있으나 오는 12월 10일부터는 6개월~2개월로 바뀐다."

—주인이 집을 다른 사람에게 집을 판 경우 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.

"새로운 집주인이 실거주하는 경우가 아니라면 가능하다. 새 집주인이 권리와 의무를 포괄승계 하기 때문에 세입자는 계약 갱신을 요구할 수 있다. 하지만 새로운 집 주인이 실거주 목적이고 법적 지위를 인정받는다면 기존 세입자의 갱신 청구를 거절할 수 있다.

새로운 집주인이 실거주하겠다고 세입자를 내보낸 뒤 갱신으로 계약이 유지됐을 기간 안에 새로운 세입자를 받으면 기존 세입자는 손해배상을 청구할 수 있다."

—집주인이 실거주한다고 계약갱신청구권을 거부했다가 이 집을 매각했다. 손해배상 청구할 수 있나

"다른 이에게 임대한 것이 아니기 때문에 청구할 수 없다."

—계약갱신청구권 행사 시 전세를 반전세로 전환할 경우에는 어떻게 되나

"개정안은 '갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만 차임과 보증금은 법7조(전월세상한제) 범위 내에서 증감할 수 있다'고 규정하고 있다.

즉, 전세를 월세로 전환하려면 임차인이 동의해야 하며 법적으로 허용된 범위 내에서만 가능하다. 집주인과 세입자가 5% 인상에 동의했다고 했을 경우 전세보증금을 5% 올린 뒤 이를 다시 주택임대차보호법상 '전월세전환율'을 적용해 보증금 수준에 맞는 월세를 계산해야 한다.

전월세전환율은 전세 계약 기간 중 월세로 바꿀 때 그 전환 비율을 정한 것이다. '한국은행 기준금리+3.5%'로 계산하며 현재 기준금리인 0.5%를 적용하면 전월세전환율은 4.0%가 된다.

국토교통부 등록민간임대주택 정보 사이트인 '렌트홈'에서 제공하는 임대료인상률계산기를 사용해 월세를 산출할 수 있다."

UPI뉴스 / 강혜영 기자 khy@upinews.kr

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